Czy pięcioletni kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest obecnie najlepszą opcją, skoro stopy procentowe pozostaną wyższe na dłużej?

Osoby kupujące dom lub dokonujące remortgage mają teraz trudny wybór przy podejmowaniu decyzji, na jak długo mają ustalić oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Ostatni rok, większość kredytobiorców zdecydowała się na spłatę raty na dwa lata. Wierzyli, że w tym czasie stopy procentowe zaczną spadać, a krótsza stopa pozwoli im szybciej przejść na niższą stopę.

Wydaje się jednak, że pewność, że stopy procentowe w najbliższym czasie drastycznie spadną, zanika, co oznacza, że ​​według brokera kredytów hipotecznych L&C coraz więcej osób decyduje się na zablokowanie swojego oprocentowania na pięć lat.

Co się dzieje z oprocentowaniem kredytów hipotecznych?

Oprocentowanie kredytów hipotecznych stopniowo rośnie od początku lutego, co jest odwrotnością oczekiwań większości ludzi na początku 2024 roku.

W styczniu rynki finansowe prognozowały, że Bank Anglii zacznie od marca obniżać stopę bazową, która ma wpływ na cenę kredytów hipotecznych.

Jednak rozczarowujące odczyty inflacji, zarówno w USA, jak i w USA, spowodowały, że Bank Anglii utrzymał stopy procentowe dłużej niż oczekiwano.

Obecnie panuje ogólna zgoda co do tego, że pierwsza obniżka stóp bazowych nastąpi w sierpniu, czyli sześć miesięcy później niż wcześniej przewidywano.

W rezultacie zamiast spadać, oprocentowanie najtańszych stałych kredytów hipotecznych w rzeczywistości wzrosło od stycznia o około 0,5 punktu procentowego, przy czym kredytodawcy ustalają stopy procentowe według scenariusza „wyższego na dłużej”.

Według Moneyfacts średnia pięcioletnia stała stopa procentowa jest o około 0,43 punktu bazowego niższa niż jej dwuletnia stopa procentowa.

Najniższa pięcioletnia stawka na rynku wynosi obecnie 4,28% z opłatą w wysokości 999 funtów od Santander, natomiast Halifax oferuje najniższą dwuletnią stawkę na poziomie 4,78% z opłatą 1099 funtów. Obie te oferty są skierowane raczej do kupujących, a nie do rehipotecznych właścicieli domów.

Ktoś, kto ma kredyt hipoteczny o wartości 200 000 funtów spłacany przez 25 lat, zaoszczędziłby 57 funtów miesięcznie, wybierając najtańszą opcję pięcioletnią.

Co robią kredytobiorcy hipoteczni?

David Hollingworth, zastępca dyrektora w L&C Mortgages twierdzi, że różnica między osobami ustalającymi raty na dwa i pięć lat wynosi około 50:50.

„Fakt, że w dalszym ciągu przewiduje się, że stopy procentowe będą spadać z biegiem czasu, w dalszym ciągu powoduje podział w popycie na produkty pomiędzy tymi, którzy zdecydują się pozostać na rynku przez kilka lat i w dłuższym horyzoncie czasowym” – mówi.

„Zaobserwowaliśmy niewielką zmianę z dwuletniej stawki na bardziej równy podział w proporcji, w której wybierano stałą stawkę na dwa lub pięć lat.

„W miarę ustabilizowania się rynku zainteresowanie niższymi pięcioletnimi stopami procentowymi może wzbudzić większe zainteresowanie, zwłaszcza że nikt nie wie, do jakiego poziomu stopy mogą spaść w rzeczywistości.

Dodał: „Nadal oczekuje się spadku stopy bazowej w tym roku, ale sytuacja ta nadal się zmienia, zarówno pod względem czasu, jak i tego, jak gwałtowny może być spadek.

„Mimo wszystko może to sprawić, że kredytobiorcy będą niezdecydowani, czy chcą zaciągnąć kredyt w czasie, gdy stopy procentowe są wyższe”.

50:50: David Hollingworth, zastępca dyrektora w L&C Mortgages twierdzi, że firma widzi teraz bardziej równy podział części, która decyduje się na ratę na dwa i pięć lat

Czy warto spłacać kredyt hipoteczny na pięć lat?

Oczywistą zachętą do wprowadzenia napraw na pięć lat jest to, że obecnie prawie zawsze jest to tańsze.

Jednak dla większości ludzi nie tyle chodzi o początkowe oszczędzanie teraz, ile o długoterminowy kierunek stóp procentowych.

Nikt nie chce pozostać przy pięcioletniej stopie procentowej wynoszącej 5 procent w 2024 r. tylko po to, aby przekonać się, że mógłby zaciągnąć kredyt hipoteczny na stopę procentową wynoszącą 3 procent w 2026 r., gdyby zamiast tego zdecydował się na dwuletnią ratę.

Implikowana przez rynek ścieżka stopy bazowej przedstawiona w majowym raporcie dotyczącym polityki pieniężnej Banku Anglii wskazuje, że do końca 2026 r. spadnie ona z 5,25% do około 3,75%.

Warto zaznaczyć, że prognoza ta wzrosła średnio o 0,7 punktu procentowego w porównaniu z analogicznym okresem w lutowym raporcie.

Najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych a stopa podstawowa: w latach 2008–2022 podstawowa stopa procentowa Banku Anglii zawsze była wyższa niż najniższa stopa kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu

Na czym opierają się prognozy oprocentowania kredytów hipotecznych?

Ceny kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu przez kredytodawców zależą w dużej mierze od stawek swapowych firmy Sonia.

Kredytodawcy hipoteczni zawierają umowy typu „swap” stóp procentowych, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem stopy procentowej związanym z udzielaniem kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu.

Stawki, jakie płacą w tym celu, zwane stopami swapowymi, pokazują, co pożyczkodawcy myślą o przyszłości w zakresie stałych stóp procentowych.

Na dzień 11 czerwca pięcioletnie swapy wynosiły 4,09%, a dwuletnie swapy – 4,62% ​​– w obu przypadkach kształtowały się poniżej bieżącej stopy bazowej.

„Należy pamiętać, że stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych pozwala przewidzieć ścieżkę stóp procentowych” – mówi David Hollingworth z L&C.

„W rezultacie oferowane obecnie stawki stałe wyceniają bieżące oczekiwania rynkowe dotyczące niższej stawki podstawowej.

„Dlatego stopy stałe są niższe niż opcje ze stopą zmienną i dlatego stopy stałe mogą rosnąć i spadać, mimo że stopa podstawowa jeszcze się nie zmieniła”.

Utrzymaj: Bank Anglii zdecydował się utrzymać stopę bazową na poziomie 5,25% od sierpnia

Kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych może spaść?

Hollingworth twierdzi, że stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie znacząco tylko wtedy, gdy oczekiwania dotyczące przyszłych stóp procentowych spadną w nadchodzących miesiącach i latach.

Dodaje: „Wielu ekonomistów uważa, że ​​stopa podstawowa będzie nadal spadać, a implikowana ścieżka wydaje się sugerować, że stopa podstawowa może spaść do 3,75% w 2026 r.

„To jednak oznacza zmianę w górę w ostatnich miesiącach i niczego nie można zagwarantować.

„Nawet wtedy stałe stawki oferowane w tamtym czasie będą w dużej mierze zależeć od tego, w jakim kierunku będą podążać stawki.

Peter Stimson, szef zespołu ds. rozwoju produktów w MPowered Mortgages, twierdzi, że jego zdaniem oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło obecnie najwyższy poziom

„Jeśli w planach są potencjalne podwyżki, ceny o stałej stopie mogą wkrótce różnić się od obecnego poziomu. Jeżeli przewidywany byłby dalszy trend spadkowy, wówczas stawki stałe mogą skutkować niższymi stawkami.

Peter Stimson, szef produktu w MPowered Mortgages zgadza się, że przyszły kierunek oprocentowania kredytów hipotecznych jest trudny do przewidzenia, chociaż jest przekonany, że oprocentowanie kredytów hipotecznych od tego momentu nie wzrośnie.

„Uważamy, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie najwyższe” – mówi Stimson.

„Nie powinno to jednak oznaczać, że konsumenci powinni spodziewać się natychmiastowego spadku oprocentowania kredytów hipotecznych, jeśli Bank Anglii obniży stopy procentowe.

„Wiele z zakładanych obniżek zostało już uwzględnionych w wycenie terminowych stóp procentowych.

„Zatem to, jak bardzo obniżą się stopy procentowe, będzie tak naprawdę zależeć w dużej mierze od tego, jak bardzo spadnie inflacja w nadchodzących miesiącach oraz od zakresu i terminu obniżek stóp procentowych Banku Anglii.

„Chociaż mamy nadzieję, że oprocentowanie kredytów hipotecznych w końcu osiągnęło swój szczyt, jeśli ten rok nauczył wszystkich jednego, to tego, że nie ma żadnych gwarancji, jeśli chodzi o przewidywanie dalszego rozwoju oprocentowania kredytów hipotecznych”.

Większość komentatorów i ekspertów zgadza się co do jednej rzeczy: oprocentowanie kredytów hipotecznych nie powróci do najniższego poziomu sprzed 2022 r., kiedy kredytobiorcy z największym kapitałem własnym byli w stanie zapewnić oprocentowanie poniżej 1%.

„Z pewnością nie widzimy powrotu do trwającego od dziesięciu lat okresu niskich stóp procentowych w latach 2010–2021” – mówi Stimson.

„Uważamy, że w dłuższej perspektywie stopy procentowe Banku Anglii ustabilizują się zasadniczo na poziomie około 4 procent, ale w zależności od tego, co stanie się z całą gospodarką, mogą występować wahania po obu stronach tej sytuacji”.

Jeśli m.in. Stimson ma rację i stopy procentowe rzeczywiście ustabilizują się na poziomie około 4 procent lub nawet nieco niżej, to jest mało prawdopodobne, że zaobserwujemy duże zmiany także w przypadku stałego oprocentowania kredytów hipotecznych.

Przed szybkimi podwyżkami podstawowej stopy procentowej w okresie od grudnia 2021 r. do sierpnia 2023 r. najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymywało się powyżej stopy bazowej. Tak było w latach 2008-2022.

Oznacza to, że nawet jeśli stopa bazowa ustabilizuje się na poziomie około 4 procent, powinniśmy spodziewać się wyższego oprocentowania kredytów hipotecznych, chyba że istnieją podstawy sądzić, że stopy spadną dalej.

O czym powinni pamiętać kredytobiorcy kredytów hipotecznych?

Ostatecznie wybór długości ustalenia zależy od tego, co według kogoś stanie się ze stopami procentowymi w tym czasie.

Będzie to również zależeć od ich sytuacji osobistej. Jeśli ktoś uważa, że ​​będzie musiał się przeprowadzić za mniej niż pięć lat, pięcioletnia umowa nie jest idealna, ponieważ zazwyczaj wcześniejsze zakończenie umowy wiąże się z koniecznością uiszczenia opłat.

Ci, którzy zdecydują się na dwuletnią ratę, zasadniczo zabezpieczają się przed spadkiem stóp procentowych w ciągu najbliższych kilku lat.

Będą opierać się na oczekiwaniu, że gdy inflacja całkowicie opadnie, stopy procentowe spadną.

Są gotowi znieść wyższe stawki przez dwa lata w nadziei, że stopa, na którą następnie przejdą, pozwoli im zaoszczędzić więcej, niż gdyby zdecydowali się wyłącznie na pięcioletnią stawkę.

Ci, którzy zdecydują się na pięcioletnią ratę, zaoszczędzą w krótkiej perspektywie i zyskają pewność, jakie będą ich płatności przez znacznie dłuższy czas.

Istnieją również inne możliwości dla pożyczkobiorców. Mogą otrzymać dwuletni moduł śledzący, który będzie śledził podstawową stopę procentową Banku Anglii.

Chociaż są one obecnie droższe niż umowy o stałym oprocentowaniu, kredyt hipoteczny z możliwością śledzenia bez opłaty za wcześniejszą spłatę może zapewnić kredytobiorcom możliwość skorzystania z obniżek stóp procentowych.

Można również rozważyć poprawki trzyletnie, a nawet dziesięcioletnie.

Hollingworth dodaje: „Widzimy wzrost trzyletnich stałych stóp procentowych, co może stanowić równowagę dla tych, którzy uważają, że dwa lata upłyną zbyt szybko, ale nadal chętnie dokonają przeglądu wcześniej niż w ciągu pięciu lat.

„Nie uwzględniono również tego, co może się zmienić, a czynniki zewnętrzne z pewnością będą miały duży wpływ na perspektywy stóp procentowych w miarę upływu czasu.

„Zamiast próbować przewidzieć, co może się wydarzyć, pożyczkobiorcy woleliby wybrać to, co będzie dla nich najlepsze.

„Ci, którzy pozostaną w swojej nieruchomości przez dłuższy okres, mogą z radością zablokować stawkę na pięć lat lub dłużej i nie powinni odrzucać tej opcji.

„Ci, którzy mają nadzieję na spadek stóp, mogą wyraźnie patrzeć na to w krótszej perspektywie, powinni jednak rozważyć swoje stanowisko, jeśli sytuacja się zmieni oraz to, czy będą w stanie poradzić sobie z wyższymi stawkami i płatnościami”.