Przeprowadzam się do nowego miejsca: czy zapłacę większy podatek, jeśli nie sprzedam starego domu przed zakupem nowego?

Kiedy przejdę na emeryturę, chcę sprzedać dom i przeprowadzić się w inne miejsce.

Czy jeśli kupię nowy dom przed sprzedażą starego, naruszę przepisy podatkowe dotyczące drugich domów?

Jak długo mogę mieć nakładanie się podatku, zanim będę zobowiązany do zapłaty dodatkowego podatku?

Nie chcę ryzykować bycia bezdomnym, ale nie chcę też płacić więcej, niż jest to konieczne. Mieszkam w Szkocji, jeśli to istotne.

Ed Magnus z „This is Money” odpowiada: Przed sprzedażą obecnego domu mądrze jest rozważyć konsekwencje podatkowe przeprowadzki.

Podatek, który należy wziąć pod uwagę, to podatek od transakcji dotyczących gruntów i budynków (LBTT), który od kwietnia 2015 r. zastąpił w Szkocji brytyjski podatek skarbowy (SDLT).

Podobnie jak w przypadku SDLT w Anglii, podatek jest pobierany od kupującego przy zakupie nieruchomości.

Podatek należy uiścić w przypadku nieruchomości o wartości przekraczającej 145 000 funtów.

W przypadku nieruchomości o większej wartości część od 145 001 GBP do 250 000 GBP podlega opodatkowaniu według stawki 2%. część od 250 001 GBP do 325 000 GBP podlega opodatkowaniu według stawki 5%; część od 325 001 GBP do 750 000 GBP jest obciążona stawką 10%; a wszystko powyżej tej kwoty podlega opodatkowaniu stawką 12%.

Oznacza to, że osoba kupująca nieruchomość o wartości 300 000 funtów może spodziewać się zapłaty 4600 funtów, podczas gdy osoba kupująca nieruchomość o wartości 900 000 funtów może spodziewać się zapłaty 66 350 funtów.

Nasz czytelnik prawdopodobnie będzie zaniepokojony czymś, co w Szkocji nazywa się dodatkowym dodatkiem mieszkaniowym (ADS), który jest pobierany oprócz LBTT, gdy ktoś kupuje drugą nieruchomość.

Jeśli nie sprzedają swojego obecnego domu przed zakupem kolejnego, staną się odpowiedzialni za ADS.

W Szkocji ADS dodaje dodatkowe 6 procent do standardowych stawek LBTT.

Oznacza to na przykład, że osoba kupująca drugą nieruchomość o wartości 300 000 funtów będzie musiała zapłacić podatek w wysokości 22 600 funtów, a nie 4600 funtów, gdyby był to jej jedyny dom.

A ktoś, kto kupi drugą nieruchomość za 900 000 funtów, zapłaci podatek w wysokości 120 350 funtów, a nie 66 350 funtów.

W Anglii istnieje odpowiednik ADS w postaci dopłaty – ale jest ona pobierana w znacznie wyższej wysokości 3%.

Oprócz LBTT nasz czytelnik może również rozważyć wszelkie konsekwencje związane z podatkiem od zysków kapitałowych (CGT), gdyby następnie sprzedał swoją obecną nieruchomość.

Aby uzyskać porady ekspertów, rozmawialiśmy z Majid Hussainpartner i szef klienta prywatnego w firmie księgowej Haysmacintyre, Alison Prydedyrektor podatkowy w kancelarii Anderson Strathern and Neela Chauhanpartner w firmie księgowej UHY Hacker Young.

Jakie są względy podatkowe dotyczące zysków kapitałowych?

Neela Chauhan odpowiada: Kiedy sprzedajesz dom w Wielkiej Brytanii, głównym podatkiem, który należy wziąć pod uwagę, jest podatek od zysków kapitałowych.

Rada: Neela Chauhan, partnerka w firmie księgowej UHY Hacker Young

Jeśli jednak nieruchomość była Twoim głównym miejscem zamieszkania przez cały okres, jesteś jej właścicielem, zazwyczaj jesteś zwolniony z podatku CGT ze względu na ulgę w zakresie prywatnego zamieszkania (PPR).

Oznacza to, że nie będziesz musiał płacić podatku od zysków uzyskanych ze sprzedaży domu.

Majid Hussain dodaje: Idealnie byłoby, gdybyś mieszkał w swoim obecnym domu jako jedynym lub głównym domu przez cały okres jego własności, aby zdecydowanie skorzystać z PPR.

Istnieją w tym zakresie pewne zastrzeżenia, które mogą ograniczać ulgę PPR.

Ogólnie rzecz biorąc, całkowity obszar gruntów – otaczające ogrody i grunty – musi obejmować nie więcej niż 0,5 hektara, aby z pewnością został w całości objęty PPR.

Nie wolno Ci także wykorzystywać części nieruchomości wyłącznie do celów służbowych ani być nieobecnym przez dłuższy okres – choć mogą obowiązywać pewne wyjątki.

Ulga PPR obejmuje ostatnie dziewięć miesięcy własności, co oznacza, że ​​przed sprzedażą nieruchomości możesz mieszkać gdzie indziej przez dziewięć miesięcy, a zysk zostanie w całości pokryty ulgą.

A co z LBTT?

Podatki: Majid Hussain z firmy księgowej Haysmacintyre odpowiada na pytanie naszego czytelnika

Majid Hussain odpowiada: LBTT jest płatny w przypadku nabycia nieruchomości mieszkalnej w Szkocji. Kwota ustalana jest na podstawie ceny zakupu i płatna w terminie 30 dni od zakończenia realizacji.

W przypadku zakupu drugiej nieruchomości mieszkalnej w Szkocji pobierany będzie również dodatkowy dodatek mieszkaniowy, choć obowiązują pewne wyjątki.

Opłata za usługę ADS wynosi 6% ceny zakupu nowej nieruchomości.

Nieruchomość kosztująca 500 000 funtów wymagałaby zatem LBTT w wysokości 23 350 funtów i ADS w wysokości 30 000 funtów.

Alison Pryde dodaje: Poruszyli Państwo kwestię, która w ostatnich latach stała się powszechnym problemem, a mianowicie potencjalny koszt podatkowy zakupu nowego domu przed sprzedażą obecnego.

ADS dotyczy pełnej ceny zakupu, co może znacznie zwiększyć koszt zakupu nowego domu.

Aby uniknąć płacenia ADS, sprzedaż Twojego obecnego domu musi zostać sfinalizowana przed lub najpóźniej w tym samym dniu, w którym otrzymasz klucze do nowego domu.

Jeśli w ten sposób nie można zaplanować sprzedaży i zakupu w czasie, a istnieje okres, w którym oba domy są własnością, należy zapłacić ADS.

Zrób to dobrze w odpowiednim czasie: Alison Pryde z kancelarii prawnej Anderson Strathern twierdzi, że sprzedaż i zakup domu idealnie zakończą się tego samego dnia

Istnieje możliwość ubiegania się o zwrot zapłaconego ADS, jeśli sprzedasz swój stary dom w ciągu 36 miesięcy od zakupu nowego domu.

Pozwala to na pewną elastyczność, aby uniknąć bezdomności, pod warunkiem, że masz dostępne środki na pokrycie zobowiązań ADS.

Należy jednak pamiętać, że jeśli nie sprzedasz swojego obecnego domu w ciągu 36 miesięcy, nie możesz ubiegać się o zwrot pieniędzy z ADS, a dodatkowy podatek będzie stałym kosztem przeprowadzki.

W praktyce większość prawników będzie starała się sfinalizować sprzedaż i zakup tego samego dnia, unikając w ten sposób ryzyka bezdomności i dodatkowego podatku.

Jeśli nie jest to możliwe, dokładne planowanie i wyczucie czasu mają kluczowe znaczenie, aby mieć pewność, że nie zapłacisz więcej podatku, niż jest to konieczne.

Czy zasady SDLT są inne w Anglii?

Ed Magnus dodaje: W Anglii osoby zajmujące się przeprowadzkami nie płacą obecnie żadnej opłaty SDLT do wartości 250 000 funtów, a osoby kupujące nieruchomość po raz pierwszy są zwolnione z podatku, chyba że ich nieruchomość jest warta więcej niż 425 000 funtów.

31 marca 2025 r. próg dla osób przeprowadzających się do domu, które nie kupują domu po raz pierwszy, zostanie obniżony z powrotem do 125 000 funtów.

Zgodnie z obecnym systemem opłat skarbowych część ceny zakupu nieruchomości wynosząca od 250 001 GBP do 925 000 GBP obejmuje podatek w wysokości 5%, od 925 001 GBP do 1,5 mln GBP wzrasta do 10%, a powyżej 1,5 mln GBP wynosi pobierana jest opłata w wysokości 12% ceny zakupu.

Kupujący i właściciele drugiego domu płacą zwykle dodatkowe 3 procent oprócz tych stawek.

Jaki wpływ miałoby to na naszego czytelnika, gdyby przebywał w Anglii?

Neela Chauhan odpowiada: Jeśli chodzi o SDLT, jeśli kupisz nowy dom przed sprzedażą obecnego, być może będziesz musiał zapłacić dodatkową 3% dopłatę do standardowych stawek SDLT, ponieważ byłby on uważany za drugi dom.

Aby uniknąć tej dodatkowej opłaty, powinieneś sprzedać swój obecny dom przed zakupem nowego lub w tym samym czasie.

Jeśli nie jest to możliwe i ostatecznie zapłacisz wyższą stawkę, możesz ubiegać się o zwrot dodatkowych 3% SDLT, jeśli poprzednie główne miejsce zamieszkania zostanie sprzedane w ciągu 36 miesięcy od zakupu nowego.