Akcje akcji lifestylowych: obserwuj tego lidera rynku (NYSE:ELS)

Nieruchomości kapitału własnego, Inc. (Giełda Papierów Wartościowych w Nowym Jorku:ICH), założona w 1969 r., zarejestrowana w 1992 r., z siedzibą w Chicago (stan Illinois), zajmuje się głównie zarządzaniem osiedlami domów prefabrykowanych (MH) i pojazdów rekreacyjnych (RV).

Ta pozycja REIT wydaje się bardzo atrakcyjna i nisza rynkowa, w której działa, zaprosiła mnie do wypróbowania. Equity Lifestyle również cieszyło się doskonałym wzrostem na przestrzeni lat, a ogólny wzrost czynszów napędzał ostatnie wyniki. Podczas gdy jego portfel jest dobrze zdywersyfikowany, wyniki i płynność są bardzo dobre, myślę, że najlepszym sposobem działania dla potencjalnych akcjonariuszy byłoby dodanie ELS do listy obserwowanych i czekanie na lepsze poziomy cen, ponieważ obecna cena stwarza znaczne ryzyko w przyszłości.

Portfolio i perspektywy

Portfel REIT składa się z 451 nieruchomości, zlokalizowanych w 17 2465 lokalizacjach w 35 stanach.

Styl życia oparty na kapitale własnym różnią się od jednorodzinnych i wielorodzinnych REIT-ów, ponieważ REIT-y dzierżawią ziemię, na którą lokatorzy przenoszą swoje domy prefabrykowane, kampery lub łodzie. REIT-y zapewniają wartość niedostatecznie obsługiwanemu segmentowi, ponieważ generalnie taniej jest zbudować MH lub kupić kampera i wydzierżawić ziemię, na którą się przeniesie, niż kupić dom jednorodzinny. Z tego powodu REIT-y można postrzegać jako konkurentów rynku nieruchomości. I rynek wynajmu domów jednorodzinnych, ponieważ jest to tańsza alternatywa dla obu. Jednak portfel jest w dużej mierze zlokalizowany w miejscach wypoczynkowych, przyciągając głównie emerytów i rodziny na wakacjach. Starzejąca się populacja i koncentracja na podróżnych na dłuższy pobyt odzwierciedlają również obecność klubów w wielu obiektach, które oferują różnorodne udogodnienia rekreacyjne i zajęcia towarzyskie.

Dla stałych rezydentów wysoki koszt przeniesienia nieruchomości do innej lokalizacji zapewnia stabilne źródło dochodu dla Equity Lifestyle. Błędem byłoby sądzić, że ponieważ przyciąga również dłuższych niż zwykle urlopowiczów, jest blisko REIT-u hotelowego, ponieważ 90% przychodów firmy pochodzi z rocznych czynszów.

Pokazywać

Biorąc pod uwagę wyniki cenowe jako wskaźnik działania na rynku z dużymi możliwościami ekspansji i udaną alokacją kapitału w celu wykorzystania tych możliwości, można śmiało powiedzieć, że Equity Lifestyle jest najlepszym REIT w swoim podsektorze. Jego wyniki znacznie przewyższyły wyniki jego konkurentów w ciągu ostatnich dwóch dekad:

Jednakże, gdy użyjemy całkowitego zwrotu jako miary dostarczanej wartości, jej wyniki są mniej więcej tak dobre, jak wyniki Sun Communities (SUI), mimo że nadal ma lepsze wyniki niż UMH Properties (Uniwersytet Muhammadiyaha Malanga) z dużą przewagą:

Mimo to jego długoterminowe wyniki są nadal bardzo dobre i w dłuższym okresie czasu przewyższają zarówno rynek akcji sektora nieruchomości, jak i szerszy rynek amerykański:

Choć tempo wzrostu przychodów nie dostarcza wiarygodnego wyjaśnienia jego wyższości nad konkurentami, wzrost FFO daje takie wyjaśnienie, ponieważ nie tylko jego FFO na akcję potroiło się w długim okresie, ale jego wzrost był również stosunkowo mniej zmienny:

Nowsze wyniki potwierdzają pozytywne perspektywy dla REIT, ponieważ w 2023 r. podstawowy miesięczny dochód ELS z wynajmu na lokalizację w jego głównym portfelu wzrósł o 7% r/r, a wskaźnik obłożenia spadł jedynie o 20 pb do 94,9%. Chociaż wyniki z ostatniego kwartału wykazały spowolnienie wzrostu czynszów z powodu zmiany stawek czynszowych o 5,96% r/r, liczba ta jest nadal stale wysoka. Ponadto średnie obłożenie dla głównego portfela wyniosło 94,9% w ostatnim kwartale, o 10 pb więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku i bez zmian od końca 2023 r.

Cash NOI za 2023 r. po wyłączeniu zysku/straty ze sprzedaży nieruchomości i innych dochodów był o 5,31% wyższy niż w roku poprzednim, a znormalizowany FFO na akcję wzrósł o 4,7% r/r. Zgodnie z oczekiwaniami NOI w 2Q24 był o 4,85% wyższy r/r, a znormalizowany FFO wzrósł o 2,9%; wolniejsze tempo jest zgodne ze spowolnieniem wzrostu czynszów.

Jednak podczas ostatniej rozmowy o wynikach zarząd podawał wyższe prognozy, podnosząc znormalizowane prognozy FFO do 2,91 USD w punkcie środkowym. Dla porównania, znormalizowane FFO na akcję wynosi 2,75 USD w 2023 r.

Dźwignia i płynność

Equity Lifestyle finansuje 61,49% swoich aktywów długiem składającym się z weksli hipotecznych, pożyczek terminowych i niezabezpieczonych linii kredytowych. Dług do EBITDApowtarzać Wskaźnik ten wynosi 5,37x, a pokrycie odsetek 4,49x (średnioważona stopa procentowa 3,7%), co wskazuje na więcej niż wystarczającą płynność.

Jego silny profil wypłacalności odzwierciedla również fakt, że dostępna płynność wynosi około 15% całkowitego długu. Ponadto nie ma żadnych terminów zapadalności w 2024 r., a kolejne lata do 2033 r. nie obejmują terminów zapadalności, które stanowią więcej niż 10% całkowitego długu. Z tych powodów uważam, że akcjonariusze nie są narażeni na duże ryzyko wypłacalności.

Dywidendy i wycena

ELS obecnie wypłaca kwartalną dywidendę w wysokości 0,48 USD na akcję, co daje stopę zwrotu w wysokości 2,67%. Przy wskaźniku wypłaty wynoszącym 65,97% i stopie wzrostu dywidendy wynoszącej 12,40% w ciągu ostatnich 10 lat uważam, że profil dywidendy jest odpowiedni dla konserwatywnego portfela dochodowego.

Jednakże rentowność dywidendy jest zbyt niska dla REIT, a perspektywy wzrostu nie powinny przeważać nad tym faktem. Biorąc pod uwagę ryzyko, jakie podejmujesz w odniesieniu do akcji zwykłych, powinieneś żądać czegoś lepszego niż 2,67%. Jednocześnie odzwierciedla to, jak przewartościowane są REIT-y; dla porównania rentowność sektora wynosi 4,33%. Znormalizowana rentowność FFO ELS wynosi również 4,05%, co wskazuje na brak potencjału lepszych wyników w krótkim okresie.

Nic dziwnego, że ELS nie ucierpiał tak bardzo na skutek wzrostu stóp procentowych w 2022 r., jak miało to miejsce w przypadku innych REIT-ów, co wyjaśnia jego obecną wycenę:

Cena akcji spółki w przeliczeniu na FFO na akcję jest również dość wysoka w porównaniu z innymi spółkami, a spółka ma najwyższy mnożnik FFO.

Kliknij, aby powiększyć

Ryzyko

Tak więc, najistotniejsze ryzyka wynikają z przewartościowania i spowolnienia wzrostu czynszów. Jeśli stopy procentowe spadną, popyt na wynajem może osłabnąć, a wzrost, którego rynek mógł się spodziewać, może nie być kontynuowany. Niższe ceny są możliwe, ale scenariusz, w którym ceny pozostaną stabilne przez długi okres czasu, wystarczy, aby ELS stało się nieatrakcyjne, ponieważ akcjonariusze poniosą koszt alternatywny.

Na pewno nie pomaga fakt, że stopa dywidendy jest tak niska, że ​​raczej nie wystarczy, aby zrekompensować te koszty.

Istnieje również ryzyko, że stopy procentowe pozostaną wysokie dłużej, niż przewidują rynki. W takim przypadku ceny mogą być narażone na większą presję w krótkim okresie.

Zarzut

Moim zdaniem na chwilę obecną nie ma mocnych argumentów przemawiających za ELS, dlatego oceniam go jako niedźwiedzi. holdingBiorąc jednak pod uwagę solidne osiągnięcia spółki w zakresie rozwoju, wysoką płynność i atrakcyjne portfolio w niszowych rynkach, rozważyłbym ponownie swoje stanowisko, gdyby spółka spadła do bardziej atrakcyjnego poziomu w porównaniu do swoich konkurentów, potencjalnie generując atrakcyjniejszą stopę dywidendy (4-5%).

Co o tym myślisz? Czy posiadasz te akcje, czy wolisz inne REIT-y mieszkaniowe? Chętnie się dowiem! Proszę również o pozostawienie komentarza, jeśli ten post okazał się pomocny; to wiele znaczy. Dzięki za przeczytanie.