Jaki wpływ na ceny nieruchomości ma rząd Partii Pracy?

Partia Pracy wygrała wybory w momencie, gdy rynek nieruchomości znajduje się w kryzysie.

Wyższe stopy procentowe kredytów hipotecznych i dwucyfrowa inflacja sprawiły, że jeszcze niedawno wiele osób spekulowało, iż ceny domów czekają potężny krach.

I choć tak się nie stało, ceny nieruchomości spadły w ciągu ostatnich dwóch lat, ponieważ gospodarstwa domowe borykające się z niedoborem środków odkładały przeprowadzkę.

Rząd Keira Starmera zapowiedział, że w pierwszej kadencji wybuduje 1,5 miliona nowych domów i zobowiązał się do utrzymania oprocentowanie kredytów hipotecznych niskie ceny i pomoc osobom kupującym po raz pierwszy.

Ale czy zmiana partii będzie miała jakiekolwiek znaczenie dla rynku nieruchomości, czy też czeka nas to samo?

Sprawdzamy, o ile wzrosły ceny nieruchomości za poprzednich kadencji Partii Pracy i Konserwatystów, i pytamy ekspertów, w jakim kierunku rynek będzie zmierzał teraz.

Co dzieje się z cenami domów?

Według oficjalnych danych opublikowanych przez Land Registry, średnia cena domu osiągnęła szczyt we wrześniu 2022 r. i wyniosła 288 901 funtów. Dane te są powszechnie uważane za najdokładniejsze.

W kwietniu 2024 r. — według najnowszych dostępnych danych — spadła ona o 2,6 proc. do kwoty 281 373 funtów.

Ogólnokrajowy indeks cen domówna podstawie własnych danych hipotecznych, maluje podobny obraz. Mówi, że średnie ceny spadły o około 3 procent w podobnym okresie.

Dane dotyczące cen nieruchomości w Halifaxie ceny domów osiągają szczyt w sierpniu 2022 r. po 294 260 funtów. W maju tego roku pozostały one na poziomie niższym o 1,9 proc., do 288 688 funtów.

Jakie były ceny domów, kiedy Partia Pracy była u władzy ostatnim razem?

Oczywiście na sytuację na rynku nieruchomości wpływa wiele innych czynników niż tylko aktualny rząd, ale możemy przyjrzeć się temu, jak sprawy potoczyły się ostatnim razem.

Według danych Land Registry, w ciągu pięciu lat po zwycięstwie Partii Pracy Tony’ego Blaira w wyborach w 1997 r. ceny domów wzrosły o prawie 56 procent – ​​z 61 946 funtów do 96 499 funtów.

Następnie wzrost cen nastąpił jeszcze bardziej, co oznacza, że ​​w ciągu 13 lat przywództwa Partii Pracy od 1997 do 2010 r. ceny domów wzrosły o prawie 176 procent.

Jednakże, nastąpił zauważalny spadek bezpośrednio po kryzysie finansowym w 2008 r. Typowa cena domu pod koniec kadencji Partii Pracy wynosiła 170 846 funtów – wzrost o 108 900 funtów.

Wzrost cen domów był wspomagany przez luźniejsze kontrole stresu kredytów hipotecznych, co oznaczało, że ludziom łatwiej było pożyczać większe kwoty. Pożyczki z odsetkami były również znacznie bardziej powszechne niż dzisiaj.

W rezultacie część osób straciła domy w wyniku krachu, a zasady dotyczące zaciągania pożyczek stały się znacznie bardziej rygorystyczne po kryzysie finansowym.

W ciągu 13 lat rządów Partii Pracy, od 1997 r., ceny domów wzrosły o prawie 176%

Jak zmieniły się ceny nieruchomości pod rządami konserwatystów?

Ceny nieruchomości również rosły za rządów konserwatystów, lecz na ogół wolniej i bardziej systematycznie niż za rządów Partii Pracy – częściowo z powodu zaostrzenia przepisów dotyczących udzielania kredytów hipotecznych od 2008 r.

Ceny wzrosły o 14,3 procent między majem 2010 r. a majem 2015 r. pod rządami koalicji konserwatystów i Liberalnych Demokratów.

Wzrosły one z 170 846 funtów do 195 313 ​​funtów, przy czym niewielki wzrost był częściowo spowodowany skutkami ubocznymi kryzysu finansowego.

Później, w latach pandemii, ceny domów wzrosły, gdy część gospodarstw domowych zdecydowała się na przeprowadzkę ze względu na styl życia, np. pracę zdalną i potrzebę posiadania większej przestrzeni na świeżym powietrzu.

Łącznie ceny domów wzrosły o 64,7 procent w ciągu 14 lat przywództwa konserwatystów – z 170 846 funtów w maju 2010 r. do 281 373 funtów w kwietniu 2024 r.

To wzrost o 110 527 funtów – podobny w kategoriach gotówkowych do wzrostu zaobserwowanego w 13 latach rządów Partii Pracy. Jednak w kategoriach procentowych wzrost cen domów za ostatniego rządu Partii Pracy był 2,75 razy szybszy.

Ceny domów wzrosły o prawie 65% w ciągu ostatnich 14 lat rządów konserwatystów

Stopy procentowe będą decydować o przyszłych cenach domów

Dla większości ekspertów przyszłość stóp procentowych będzie miała prawdopodobnie znacznie większy wpływ na ceny domów niż polityka Partii Pracy.

Obecnie wyższe stopy procentowe kredytów hipotecznych ograniczają budżety wielu osób kupujących domy i zniechęcają je do podjęcia decyzji o przeprowadzce.

David Fell, główny analityk w firmie zajmującej się nieruchomościami Hamptons, mówi: „W krótkiej perspektywie większy wpływ na rynek będzie miał prawdopodobnie Threadneedle Street, czyli Bank Anglii, a nie Downing Street.

„Wyższe stopy procentowe kredytów hipotecznych prawdopodobnie utrzymają ceny domów na niskim poziomie co najmniej do 2024 r.”.

Richard Donnell, dyrektor wykonawczy ds. badań w Zoopla, zgadza się. Dodaje: „Głównym czynnikiem wpływającym na ceny domów są perspektywy stóp bazowych.

„Pierwsza obniżka poprawi nastroje na rynku i wpłynie na wyniki sprzedaży, które według naszych szacunków będą o 10 procent wyższe niż rok temu”.

Dodał, że w dłuższej perspektywie polityka Partii Pracy nie spowoduje drastycznych zmian na rynku nieruchomości.

„Istnieją polityki wspierające kupujących po raz pierwszy, ale ich zakres jest bardziej ograniczony, a ich celem jest obniżenie kosztów dla kupujących po raz pierwszy. Gwarancja hipoteczna zaproponowana przez Partię Pracy pomoże około 5 procentom kupujących po raz pierwszy rocznie”.

Krótkoterminowy wzrost cen domów po wyborach?

Bezpośrednio po wyborach może nastąpić niewielkie ożywienie na rynku nieruchomości, podobne do „Boris Bounce” z 2019 r.

Donnell mówi, że rząd dysponujący znaczną większością mógłby „zwiększyć zaufanie konsumentów, co mogliśmy zaobserwować po zwycięstwie Borisa Johnsona w wyborach w 2019 r.

Nasza analiza sugeruje, że ceny domów mają tendencję do nieznacznego wzrostu po wyborach niż przed rokiem.

W roku poprzedzającym siedem ostatnich wyborów ceny domów wzrosły średnio o nieco ponad 6 procent w każdym roku poprzedzającym wybory powszechne, natomiast w każdym roku po siedmiu ostatnich wyborach ceny domów wzrosły średnio o nieco ponad 7,5 procent.

Wzrost po wyborach? Niektórzy eksperci sugerują, że jeśli zaufanie wzrośnie po wyborach, możemy zobaczyć odbicie cen domów i aktywności

David Hollingworth, zastępca dyrektora w firmie brokerskiej L&C Mortgages również uważa, że ​​istnieje szansa na wzrost cen nieruchomości po wyborach.

„Jeśli wybory spotkają się ze wzrostem zaufania konsumentów, wówczas może to być odczuwalne w stopniowej poprawie cen nieruchomości i poziomu aktywności na rynku” – mówi Hollingworth.

„Jeśli Bank Anglii obniży stopy procentowe, czego powszechnie się oczekuje, wówczas kredytobiorcy powinni zacząć odczuwać większy optymizm, a ci, którzy odkładali decyzję o zaciągnięciu kredytu, mogą wrócić na rynek”.

Ostatecznie jednak na ceny domów większy wpływ będą miały inne czynniki niż wybory powszechne.

Na przykład niektórzy twierdzą, że „efekt Borisa” był w rzeczywistości wynikiem wakacji od podatku od czynności cywilnoprawnych, które rozpoczęły się w lipcu 2020 r. – równolegle z wyścigiem o przestrzeń i boomem przeprowadzek w czasie pandemii.

Więcej domów może ZATRZYMAĆ wzrost cen nieruchomości

Równowaga między podażą i popytem jest kolejnym ważnym czynnikiem wpływającym na kondycję rynku nieruchomości.

Jeśli Partia Pracy rzeczywiście wybuduje 1,5 miliona domów w ciągu najbliższych pięciu lat, może to spowodować, że na rynku każdego roku będzie pojawiać się o 65 000 więcej domów niż w 2023 r., kiedy to według danych rządowych wybudowano 235 000 domów.

Dostępność większej liczby domów może również przyczynić się do obniżenia cen.

Niecały miesiąc temu serwis Zoopla podał liczbę liczba domów na rynku osiągnęła najwyższy poziom od ośmiu lat. Stwierdzono, że wybór dostępny dla nabywców domów pomaga utrzymać ceny nieruchomości pod kontrolą i że spadły one o 0,1 proc. w ciągu 12 miesięcy do kwietnia.

Jak wynika z analizy Capital Economics, zbyt mała podaż sprawia, że ​​realne ceny domów są dziś pięć razy wyższe niż 50 lat temu, podczas gdy w pozostałych krajach Europy są one o niecałe trzy razy wyższe.

Andrew Wishart, starszy ekonomista w Capital Economics twierdzi, że jeśli Partia Pracy osiągnie swoje cele w zakresie budownictwa mieszkaniowego, może to utrzymać ceny nieruchomości na niskim poziomie.

„Naszym zdaniem, w dłuższej perspektywie rząd Partii Pracy sprawi, że ceny nieruchomości będą rosły wolniej, niż się przyzwyczailiśmy” – powiedział Wishart.

W ciągu ostatnich 50 lat ceny domów w Wielkiej Brytanii rosły znacznie szybciej niż w pozostałych krajach Europy z powodu niewystarczającej podaży.

‘Partia Pracy ma większe szanse na osiągnięcie celu 300 000 nowych mieszkań niż obecny rząd, ponieważ nie będzie się spotykać z tak dużym sprzeciwem ze strony własnych posłów wobec zmiany przepisów planistycznych na bardziej sprzyjające rozwojowi.

„Dzieje się tak częściowo dlatego, że partia ta ma znaczną większość, a częściowo dlatego, że jej wyborcy rzadziej są właścicielami domów niż konserwatyści”.

„Co więcej, plan partii dotyczący reformy prawa o przymusowym wykupie oznacza, że ​​może ona potrzebować nieco tańszych gruntów, co pomoże jej dostarczyć więcej mieszkań socjalnych i zwiększyć tempo budowy domów przez sektor prywatny”.

Wishart spodziewa się również, że Partia Pracy nadal będzie atakować właścicieli nieruchomości na wynajem, co sprawi, że nieruchomości staną się mniej atrakcyjne z perspektywy inwestycyjnej, a potencjalni nabywcy znikną z rynku.

Dodaje: „Prawdopodobnie spowoduje to, że inwestycje w nieruchomości na wynajem staną się mniej atrakcyjne, co zmniejszy popyt ze strony inwestorów.

Konserwatyści już zaczęli działać w tym kierunku, próbując znieść „eksmisje bez orzekania o winie”, ale wybory zostały rozpisane zanim ustawa została uchwalona.

„Zmiany te nie oznaczają, że ceny domów spadną, ale pomogą zapobiec dalszym wzrostom ponad poziom dochodów rodzin”.