Właściciele nieruchomości przygotowują się na kolejną falę regulacji, opłat i ograniczeń, które mogą nadwyrężyć ich zyski i ograniczyć inwestycje poprzez biurokrację.
Oczekuje się, że nowa ustawa rządowa o prawach lokatorów wejdzie w życie latem przyszłego roku. Będzie ona zapewne ostatnią kroplą dla wielu spośród 2,3 miliona właścicieli nieruchomości w Wielkiej Brytanii.
Na dodatek przyszłomiesięczny budżet może jeszcze bardziej utrudnić zawieranie umów najmu.
Money Mail przegląda drobny druk, aby odkryć, co ustawa oznacza dla właścicieli nieruchomości i wszystko, co musisz wiedzieć, aby upewnić się, że będziesz gotowy, gdy wejdzie w życie.
Włochaci lokatorzy: Nowa ustawa o prawach najemców oznacza, że właściciele nie będą mogli odrzucać „rozsądnych” żądań najemców, aby w ich nieruchomości znajdowało się zwierzę domowe
Dlaczego są tak zmartwieni?
Polly Neate, szefowa organizacji charytatywnej Shelter, zajmującej się mieszkalnictwem, określa projekt ustawy jako „przełomowy moment dla 11 milionów lokatorów w Anglii”.
Celem ustawy jest zwiększenie praw lokatorów, np. poprzez zakaz eksmisji bez orzekania o winie oraz dyskryminacji lokatorów wychowujących dzieci lub pobierających świadczenia rządowe.
Jednak właściciele ostrzegają, że niezamierzone konsekwencje mogą pogorszyć ich sytuację – i sytuację najemców. Jonathan Rolande, współzałożyciel National Association Of Property Buyers, ostrzega, że koszty dla najemców będą tylko rosły, ponieważ właściciele będą musieli radzić sobie z większą biurokracją, a wielu z nich opuści rynek.
„Ponieważ popyt na wynajem będzie taki sam, ale liczba właścicieli będzie mniejsza, to na każdą nieruchomość będzie przypadać, powiedzmy, 12 osób, a nie 10” – mówi. „Z tego powodu wzrosną czynsze”.
Z badania przeprowadzonego przez firmę Simply Business, oferującą ubezpieczenia dla właścicieli nieruchomości, wynika, że 59 procent właścicieli rozważa sprzedaż nieruchomości w ciągu najbliższych 12 miesięcy ze względu na nowe przepisy.
„Oczywiste jest, że relacje między wynajmującym a najemcą powinny być przejrzyste i uczciwe, ale z naszych danych jasno wynika, że rosnące koszty związane z nowymi przepisami zmuszają wiele osób do zastanowienia się, czy będą mogły nadal wynajmować nieruchomości” – mówi Bea Montoya, dyrektor operacyjny Simply Business.
Greg Tsuman, dyrektor ds. wynajmu w firmie Martyn Gerrard Estate Agents i były prezes ARLA Propertymark, stowarzyszenia zawodowego agentów wynajmu, dodaje: „Wkłada się wiele wysiłku w przygotowanie tych przepisów, chociaż bardzo wyraźnie przemawiają one na korzyść najemców”.
‘Panuje przekonanie, że w ciągu ostatnich kilku dekad szala przechyliła się w drugą stronę (na korzyść właścicieli). Myślę, że to raczej przekonanie niż rzeczywistość, a niezamierzonym skutkiem tego nowego prawa jest to, że najemcy będą płacić wyższe czynsze, a nie niższe.
„W rzeczywistości po prostu brakuje nieruchomości na wynajem, a rząd próbuje załatać poważną ranę, która rozwijała się przez dziesięciolecia”.
Jakie zatem najważniejsze zmiany niepokoją właścicieli nieruchomości?
Koniec eksmisji bez orzekania o winie
Jedną z kluczowych zmian będzie zakaz eksmisji z sekcji 21. Obecnie właściciele mają prawo dać lokatorom dwumiesięczne wypowiedzenie bez podania przyczyny.
Chociaż temu elementowi ustawy poświęcono najwięcej uwagi, Bea Montoya z Simply Business mówi, że dla większości właścicieli nieruchomości inne elementy prawdopodobnie będą bardziej niepokojące. Aż 70 procent właścicieli nieruchomości nigdy nie wykorzystało tej zasady do eksmisji lokatora.
Kluczowa zmiana: Zgodnie z nowym projektem ustawy właściciele będą musieli powiadomić najemców z czteromiesięcznym wyprzedzeniem, a nie dwumiesięcznym, jeśli będą chcieli sprzedać lub wprowadzić się do własnej nieruchomości
Jonathan Rolande z Worthing, którego firma posiada szereg nieruchomości w West Sussex, Stoke-on-Trent i Londynie, zgadza się z tym.
„Ilu właścicieli wyrzuca lokatorów z Sekcją 21, kiedy dobrze płacą i mają stawki rynkowe? Powiedziałbym, że prawie nikt. Dlaczego mieliby to robić?”
Rolande bardziej martwi się o inny element. Zgodnie z nowym projektem ustawy właściciele będą musieli dać najemcom cztery miesiące wypowiedzenia zamiast dwóch, gdy będą chcieli sprzedać lub wprowadzić się do własnej nieruchomości.
Najemcy muszą jednak złożyć wypowiedzenie z dwumiesięcznym wyprzedzeniem. „Na rynku nieruchomości cztery miesiące to bardzo długi okres, więc wszystko może się zmienić” – mówi Rolande.
„Możesz na przykład podjąć decyzję o sprzedaży w sierpniu, a potem na Boże Narodzenie dostajesz pustą nieruchomość, gdy rynek nieruchomości jest w najgorszym stanie i przez miesiące walczysz ze sprzedażą”.
Zakazane zostaną również umowy najmu na czas określony. Oznacza to, że najemcy będą mogli pozostać w lokalu na czas nieokreślony, dopóki nie zdecydują się zakończyć umowy najmu, składając dwumiesięczne wypowiedzenie.
Właściciele nieruchomości nadal będą mogli zwrócić się do sądu o eksmisję najemców, którzy nie płacą czynszu, muszą jednak poczekać, aż zaległości w płatnościach wyniosą trzy miesiące, a nie jak obecnie, dwa.
Nadal nie jest jasne, czy zakaz zawierania umów na czas określony będzie miał zastosowanie do akademików, w przypadku których umowy mogą być zawierane wyłącznie na czas trwania semestru lub na określony czas.
Jeśli tak się stanie, może to mieć ogromny wpływ na ceny wynajmu, mówi Graham Hayward, szef działu gwarancji czynszowych w Housing Hand.
„To miałoby ogromny wpływ na wskaźniki obłożenia dla tego typu dostawców. To mogłoby mieć efekt domina na ceny i warunki płatności, co wywołałoby falę uderzeniową w całym sektorze wynajmu”.
Właściciele nie mogą zakazać posiadania zwierząt domowych
Projekt ustawy oznacza, że właściciele nieruchomości nie będą mogli odmówić „uzasadnionym” żądaniom lokatorów, którzy chcą mieć w swoim lokalu zwierzę domowe.
Będą jednak mogli zażądać od lokatorów wykupienia ubezpieczenia na wypadek szkód wyrządzonych przez trzymane w nich zwierzęta.
Rolande mówi, że „trochę mu żal sąsiadów”, jeśli chodzi o najemców posiadających zwierzęta. „Potencjalnie, gdy najemcy są w stanie wymusić rozwiązanie i wprowadzić psa do mieszkania lub coś w tym stylu, może to przeszkadzać sąsiadom, więc będą z tym związane problemy.
Jednak z mojego doświadczenia wynika, że większość lokatorów postępuje rozsądnie. Jeśli lokatorzy uważają, że bezpodstawnie odmówiono im prawa do posiadania zwierzęcia domowego, mogą skierować swoją sprawę do nowego bezpłatnego rzecznika praw obywatelskich lub do sądu.
Właściciele nie mogą dyskryminować osób pobierających zasiłki lub mających dzieci. Rząd twierdzi, że właściciele nadal będą „mieć ostatnie słowo” w kwestii tego, komu wynajmą swoją nieruchomość, i mogą poprosić o referencje.
Muszą jednak wziąć pod uwagę możliwość finansowania, a nie to, że potencjalny najemca ma dzieci lub pobiera zasiłki.
Jak mam wybierać, komu wynająć mieszkanie?
Miłośnik psów: Neel Patel obawia się jednak, że nie będzie w stanie odmówić przyjęcia zwierząt
Neel Patel, właściciel 15 nieruchomości w Londynie, uważa ustawę o wynajmie za „straszną”. „Właściciele nieruchomości są teraz postrzegani jako wyrzutkowie społeczni” – mówi 39-letni Neel.
„Rozumiem, że są źli właściciele nieruchomości i trzeba coś z tym zrobić”.
Martwi go kilka kwestii zawartych w projekcie ustawy, w tym postanowienie, że nie może bezpodstawnie odmówić przyjęcia zwierząt domowych. „Uwielbiam psy, ale nie uważam, że pies powinien mieszkać w kawalerce na piętrze”.
Neel obawia się również, że z uwagi na ogromny popyt na nieruchomości, każda osoba, której nie wynajmie mieszkania, może mieć podstawy do wniesienia pozwu o dyskryminację.
„W chwili, gdy wystawiam na sprzedaż mieszkanie z dwiema sypialniami, w ciągu 24 godzin mogę otrzymać 100 telefonów.
Ludzie nie mogą składać ofert, więc jak mogę zdecydować, komu wynająć? Ktoś będzie miał roszczenie i wprowadzą do gry nowego rzecznika praw obywatelskich, co na pierwszy rzut oka wydaje się świetne, ale ile to będzie nas kosztować?
Ojciec dwójki dzieci jest również zaniepokojony faktem, że nieruchomości pozostają puste, ponieważ musi z dużym wyprzedzeniem informować o zamiarze ich sprzedaży.
„Kto w tym momencie płaci kredyt hipoteczny? Dlaczego ktoś miałby chcieć być teraz właścicielem?” pyta. „Wszyscy sprzedają, a co się wtedy stanie?”
Zmiany w sposobie ustalania czynszów
Właściciele będą mogli podwyższyć czynsz tylko raz w roku, ale będą musieli powiadomić o tym fakcie z dwumiesięcznym wyprzedzeniem.
Mogą jedynie podwyższyć ją do „stawki rynkowej” – ceny, jaką nieruchomość mogłaby osiągnąć, gdyby została wystawiona na wynajem.
Właściciele nie będą już mogli umieszczać w umowach najmu klauzul o przeglądzie czynszu, które określają, kiedy rachunki wzrosną i o ile. Właściciele nie będą mogli również przyjmować ofert powyżej czynszu reklamowanego.
Jeśli najemcy nie są zadowoleni, będą mogli bezpłatnie kwestionować podwyżki czynszu w Sądzie Pierwszej Instancji, jeśli uznają, że są one wyższe od stawek rynkowych.
Nowe zasady dotyczące konserwacji
Standard Decent Homes Standard, który obowiązuje w przypadku budownictwa socjalnego, oznacza, że kuchnie nie mogą mieć więcej niż 20 lat, a nieruchomości muszą mieć odpowiednią izolację.
Gdy ustawa wejdzie w życie, normy te będą miały zastosowanie także do wynajmu prywatnego.
Właściciele nieruchomości będą również zobowiązani do przestrzegania ustawy Awaab’s Law, która stanowi, że wszelkie zagrożenia dla zdrowia w wynajmowanych prywatnie nieruchomościach muszą zostać zbadane w ciągu 14 dni.
Rosnące koszty biurokracji
Chociaż usługi nowego rzecznika będą bezpłatne dla najemców, właściciele obawiają się, że będą musieli płacić dodatkowo za tę usługę, a także za przestrzeganie innych zasad zawartych w ustawie o reformie najmu.
Greg Tsuman z Martyn Gerrard stwierdził, że sposób, w jaki agenci ds. wynajmu nieruchomości pobierają opłaty od swoich klientów, „radykalnie się zmieni”, gdyż wzrosną koszty, co z kolei spowoduje wzrost czynszów.
„Im więcej regulacji i przepisów, tym większa presja na wzrost czynszów” – mówi.
„A w miarę jak właściciele nieruchomości będą wycofywać się z rynku, ponieważ nie będą mieli pewności siebie, by utrzymać się w branży, a nowi właściciele będą zniechęceni do wchodzenia na rynek, ceny będą nadal rosły, ponieważ to będzie dyktować podaż i popyt”.
Podwyżki czynszów: Właściciele obawiają się, że dodatkowe opłaty i koszty, z którymi przyjdzie im się zmierzyć w związku z ustawą o reformie najemców, zmuszą ich do podniesienia czynszów
Rady będą miały większe uprawnienia do karania właścicieli nieruchomości, którzy łamią przepisy. Drobne wykroczenia będą karane grzywną w wysokości 7 tys. funtów, a poważne będą skutkowały karami pieniężnymi w wysokości do 40 tys. funtów lub wszczęciem postępowania karnego.
Eksperci ds. nieruchomości obawiają się również, że projekt ustawy doprowadzi do zaległości w rozprawach sądowych, gdyż właściciele nieruchomości będą zmuszeni do stosowania bardziej formalnych metod eksmisji lokatorów.
W tej kwestii już doszło do opóźnień w postępowaniach sądowych i chociaż minister mieszkalnictwa Matthew Pennycook zobowiązał się do „inwestowania w dodatkowe możliwości sądów i trybunałów, aby mogły one poradzić sobie z dodatkowymi rozprawami spowodowanymi tymi reformami”, Timothy Douglas, szef polityki i kampanii w Propertymark, twierdzi, że nadal istnieją pewne obawy.
„Musimy zapewnić, że system sądowy i podstawy posiadania będą solidne i dostosowane do celu” – mówi.
Inne rzeczy, które utrudniają życie
Eksperci ostrzegają, że istnieją również inne zmiany, które mogą sprawić, że bycie właścicielem nieruchomości stanie się mniej atrakcyjne, a czynsze będą wyższe.
Obejmują one wymóg, aby wynajmowane nieruchomości były bardziej energooszczędne, a do 2030 r. miały posiadać certyfikat charakterystyki energetycznej klasy C lub wyższej w ramach Planu Ciepłych Domów.
Może to wymagać od właścicieli nieruchomości zwiększenia efektywności energetycznej domów, np. poprzez wymianę okien lub kotła albo zainstalowanie izolacji.
Coraz głośniej mówi się również o tym, że kanclerz skarbu Rachel Reeves zamierza ogłosić podwyższenie podatku od zysków kapitałowych.
Obecnie właściciele nieruchomości płacą podatek CGT w wysokości 18 lub 24 procent od zysku ze sprzedaży nieruchomości, w zależności od tego, czy są podatnikami płacącymi podstawową czy wyższą stawkę podatku.
Rząd może jednak podnieść stawki zgodnie z podatkiem dochodowym, co oznacza, że właściciele nieruchomości będą musieli płacić 20, 40 lub 45 procent podatku od zysków kapitałowych, w zależności od przedziału podatkowego, w jakim się znajdują.
moneymail@dailymail.co.uk
Niektóre linki w tym artykule mogą być linkami afiliacyjnymi. Jeśli na nie klikniesz, możemy zarobić niewielką prowizję. Pomaga nam to finansować This Is Money i zachować jego bezpłatne użytkowanie. Nie piszemy artykułów w celu promowania produktów. Nie pozwalamy, aby jakiekolwiek relacje komercyjne wpływały na naszą niezależność redakcyjną.
