Partia Pracy zamierza wybudować 1,5 mln nowych domów. Czy naprawdę uda jej się dotrzymać obietnicy?

Jeśli wierzyć zapewnieniom Partii Pracy przedstawionym w kampanii wyborczej, budowa większej liczby mieszkań stanowi sedno planu nowego rządu, mającego na celu pobudzenie wzrostu gospodarczego.

Keir Starmer obiecał, że Partia Pracy będzie wspierać budownictwo mieszkaniowe od „pierwszego dnia”, aby osiągnąć ambitny cel 1,5 miliona domów w ciągu najbliższych pięciu lat.

Oznacza to, że każdego roku trzeba będzie budować 300 000 domów, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w latach 2022–2023.

Partia Pracy twierdzi, że zrobi to poprzez skrócenie opóźnień w składaniu wniosków o pozwolenie na budowę, pomoc kupującym po raz pierwszy i budowanie na „brzydkim” zielonym pasie. Czy to realistyczna obietnica?

Dlaczego nie budujemy wystarczającej liczby domów?

Od lat 80. liczba domów wybudowanych i sfinansowanych przez sektor publiczny drastycznie spadła.

Tymczasem prywatni deweloperzy nie chcą budować zbyt wielu domów ani zbyt szybko, ponieważ zalanie rynku mogłoby spowodować obniżenie cen, jakie będą skłonni zapłacić nabywcy.

Liczba nowych domów budowanych w danym roku będzie rosła lub spadała w zależności od zainteresowania ludzi kupnem lub sprzedażą swoich domów.

Według danych HMRC liczba transakcji na rynku nieruchomości spadła w 2023 r. o 19 procent do nieco ponad 1,02 miliona, głównie z powodu wzrostu oprocentowanie kredytów hipotecznychDlatego firmy budowlane ograniczyły wydatki.

Ten liczba planowanych nowych domów spadła w zeszłym roku o 44 procent– wynika z danych National House Building Council (NHBC), największego dostawcy gwarancji i ubezpieczeń na nowe domy w Wielkiej Brytanii.

Liczba rejestracji nowych domów spada o 44%: W 2023 r. nastąpił spadek liczby rejestracji nowych domów – procesu, w ramach którego deweloper rejestruje zamiar budowy nowego domu

Czy Partia Pracy zdoła wybudować 1,5 mln domów do 2029 roku?

Niektórzy eksperci rynku nieruchomości twierdzą, że będzie to trudny cel do osiągnięcia.

Przede wszystkim dlatego, że większość decyzji dotyczących budowy domów leży w rękach prywatnych deweloperów, a nie rządu.

„Politycy nie trzymają kielni. Kluczowe są prywatne dokończenia”, mówi autor i komentator nieruchomości Peter Bill, wskazując, że w latach 2023–2024 ukończono tylko 143 000 domów.

David Crosthwaite, główny ekonomista w Building Cost Information Service, firmie dostarczającej dane o kosztach i cenach dla brytyjskiego sektora budowlanego, również uważa, że ​​Partia Pracy raczej nie zrealizuje swojego celu w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

„To wzniosłe ambicje i nic więcej” — mówi Crosthwaite. „Zalewanie rynku nowymi domami nie leży w najlepszym interesie deweloperów”.

„Jedynym sposobem, w jaki rząd mógłby wpłynąć na podaż, byłoby budowanie samemu, co robili, gdy władze lokalne zatrudniały bezpośrednią siłę roboczą do budowy mieszkań socjalnych. Jednak ta opcja wydaje się mało prawdopodobna, biorąc pod uwagę obecny stan finansów publicznych”.

Trudne zadanie: zdaniem ekspertów ds. nieruchomości rząd może mieć trudności z przekonaniem deweloperów do wbicia większej liczby łopat w ziemię

Zdaniem Davida Fella, głównego analityka w firmie zajmującej się nieruchomościami Hamptons, tempo zmian będzie powolne, ponieważ rząd Partii Pracy rozpocznie je z trudnego punktu.

„Ich działania polityczne raczej nie doprowadzą do szybkiego boomu w budownictwie mieszkaniowym” – twierdzi Fell.

‘Wyższy stopy procentowe ograniczy liczbę domów, jakie będą mogli budować i sprzedawać więksi deweloperzy.

„Biorąc pod uwagę, że większość raportów wskazuje na spadek sprzedaży o 25–35 procent w stosunku do długoterminowej średniej, Partia Pracy już pierwszego dnia odziedziczy deficyt w budownictwie mieszkaniowym, który będzie znacznie wyższy niż ten, z którym konserwatyści musieli się zmierzyć w ciągu ostatnich 14 lat”.

Inni są jednak bardziej optymistyczni co do szans Partii Pracy na osiągnięcie tego celu.

„Spośród wszystkich przejrzanych przez nas manifestów uważamy, że polityka Partii Pracy przyczynia się w największym stopniu do zwiększenia podaży mieszkań” – twierdzi Anthony Codling, szef europejskiego rynku mieszkaniowego i materiałów budowlanych w banku inwestycyjnym RBC Capital Markets.

„Naszym zdaniem zwycięstwo Partii Pracy prawdopodobnie doprowadzi do znacznego zwiększenia podaży mieszkań w ciągu najbliższych pięciu lat”.

Reorganizacja systemu planowania Partii Pracy

Aby umożliwić budowę większej liczby mieszkań, nowy rząd chce najpierw wprowadzić zmiany w systemie planowania.

Obiecała natychmiastową aktualizację Krajowych Ram Planowania Polityki, aby cofnąć zmiany wprowadzone przez konserwatystów, w tym przywrócić obowiązkowe cele dotyczące budownictwa mieszkaniowego.

Cele te zostały zniesione pod koniec 2022 r., gdy premierem został Rishi Sunak. Wówczas celem było wybudowanie 300 000 domów rocznie, ale liczba ta nie została osiągnięta.

Partia Pracy twierdzi również, że zadba o to, aby rady miały aktualne plany lokalne i zapewni im środki finansowe na zatrudnienie większej liczby urzędników ds. planowania, finansowane z dodatkowych środków opłata skarbowa dopłata dla nabywców z zagranicy.

W ostatnich latach wydziały planowania odczuły skutki cięć budżetowych w samorządach lokalnych, co doprowadziło do zaległości w rozpatrywaniu wniosków o pozwolenie na budowę. Według niektórych hamuje to inwestycje w nowe budownictwo mieszkaniowe.

Jednak zdaniem Crosthwaite’a postęp w tej dziedzinie prawdopodobnie będzie powolny.

„Priorytetem Partii Pracy jest odblokowanie części zaległości w planowaniu (i tak się stanie) poprzez zwiększenie liczby urzędników ds. planowania i usprawnienie procesu zatwierdzania” – powiedział.

„Ponownie, jest mało prawdopodobne, aby było to szybkie rozwiązanie, ponieważ znalezienie i rekrutacja planistów do sektora publicznego zajmie trochę czasu – lata, a nie miesiące, zakładając, że odpowiednie kwalifikacje będą faktycznie dostępne”.

Zdaniem Davida Fella z Hamptons oznacza to, że pięcioletni cel wybudowania 1,5 miliona domów może być trudny do osiągnięcia — a efektów możemy spodziewać się dopiero w późniejszych okresach.

„Zmiany polityki wprowadzone w pierwszym roku urzędowania nowego parlamentu będą prawdopodobnie odczuwalne dopiero pod koniec jego kadencji” – mówi.

Jakie są plany Partii Pracy dotyczące terenów zielonych?

Partia Pracy twierdzi, że będzie priorytetowo traktować budowę na terenach poprzemysłowych, a nie na terenach wiejskich.

Określenie „brownfield” odnosi się do terenów, na których już ktoś coś zabudował, na przykład wyburzono magazyn i zastąpiono go domami.

Jednak samo wykorzystanie terenów poprzemysłowych nie wystarczy do osiągnięcia zamierzonych celów, dlatego Partia Pracy planuje również przeznaczenie pod zabudowę gorszej jakości, „brzydkich” terenów zielonych, znanych jako tereny „szarego pasa”.

Szary pas: Partia Pracy będzie celować w „brzydkie” tereny zielone, aby zbudować więcej domów

Brian Berry, prezes Federacji Mistrzów Budowlanych, stwierdza: „Obecnego kryzysu na rynku nieruchomości nie uda się rozwiązać, jeśli nie zostaną wprowadzone radykalne propozycje reformy systemu planowania”.

„Propozycje Partii Pracy dotyczące „szarego pasa” dają realną nadzieję na odblokowanie małych terenów pod nowe domy”.

Nowy rząd przedstawił zestaw „złotych zasad” dotyczących zabudowy tego typu gruntów, obejmujących m.in. konieczność osiągnięcia celu, jakim jest zapewnienie 50% mieszkań w przystępnej cenie.

Czy Partia Pracy pomoże osobom kupującym po raz pierwszy?

Oprócz budowy większej liczby domów Partia Pracy chce również, aby więcej nieruchomości trafiło w ręce osób kupujących je po raz pierwszy.

Choć gromadzenie wkładu własnego wciąż stanowi spore wyzwanie, to wśród młodych ludzi coraz większą popularnością cieszy się posiadanie własnego domu.

Wzrósł wskaźnik posiadania domu wśród osób w wieku 25–34 lat do poziomu nieobserwowanego od 2010 roku, zgodnie z najnowszym badaniem Instytutu Studiów Fiskalnych (IFS).

Dane ujawniły, że w latach 2022/23 właścicielem domu było 39 proc. osób w wieku od 25 do 34 lat, co stanowi wzrost o 6 punktów procentowych w porównaniu z 33 proc. w 2015 r.

Peter Bill jest autorem Property Planet i współautorem Broken Homes: Britain’s Housing Crisis: Faults, Factoids and Fixes. Uważa, że ​​Partia Pracy nie wybuduje 1,5 miliona domów w ciągu najbliższych pięciu lat

Aby jeszcze bardziej zwiększyć tę liczbę, nowy rząd planuje wprowadzenie nowego, ulepszonego programu Pomocy w Zakupie, zwanego programem Wolności w Zakupie, aby pomóc im w uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Szczegóły programu nie zostały jeszcze ogłoszone, ale część środków zostanie pokryta ze środków firm deweloperskich.

Peter Bill, autor i komentator tematu, sceptycznie podchodzi do proponowanego planu.

Mówi: „Istnieje ogólna ostrożność w stosunku do tych schematów. Choć są atrakcyjne dla kupujących, udowodniono, że podnoszą ceny”.

Partia Pracy zamierza również wprowadzić stały program gwarancji kredytów hipotecznych, mający zachęcić banki do udzielania pożyczek osobom dysponującym niewielkim wkładem własnym.

Może to jednak pomóc tylko niewielkiej części kupujących po raz pierwszy. Średnia depozyt wpłacony przez osobę kupującą dom po raz pierwszy w zeszłym roku wynosił około 25 procent, według UK Finance.

Według Davida Hollingwortha, zastępcy dyrektora w L&C, mniej niż 10 procent nabywców domów decyduje się na zakup z wkładem własnym wynoszącym 10 procent lub mniej.

Ostatecznie wielu kupujących po raz pierwszy nie może wejść na rynek nieruchomości nie tylko ze względu na wymagany wkład własny, ale także ze względu na kwotę, jaką są w stanie pożyczyć i na jaką mogą sobie pozwolić pod presją wyższych kosztów. stopy procentowe.

Partia Pracy planuje również dać lokalnym mieszkańcom pierwszeństwo w zakupie nowych nieruchomości, kończąc w ten sposób, jak to określa, „farsę sprzedaży całych inwestycji zagranicznym inwestorom”, zanim lokalni mieszkańcy zdążyli je obejrzeć.

Choć deweloperzy luksusowych mieszkań w centrach miast mogą liczyć na zagranicznych nabywców kupujących mieszkania na etapie realizacji projektu, Bill twierdzi, że nie stanowi to problemu dla większości osiedli mieszkaniowych budowanych w całym kraju.

Mówi: „Taka pierwsza próba pozyskania lokalnych nabywców miała miejsce wiele lat temu w Londynie, gdy zagraniczni nabywcy zalewali rynek, ale bez większego powodzenia.

„Wydaje się mało prawdopodobne, że zagraniczni nabywcy przejmą całe posiadłości. Politycznie atrakcyjne, ale ma więcej luk niż sieć rybacka”.

Zmiany w obowiązkowym zakupie

Partia Pracy chce zreformować przepisy dotyczące rekompensat za przymusowy wykup, aby umożliwić instytucjom publicznym, takim jak rady, tańszy zakup gruntów pod zabudowę.

Przymusowy wykup ma miejsce wtedy, gdy organ publiczny może zmusić właściciela gruntu do sprzedaży, aby umożliwić wybudowanie nowych budynków mieszkalnych.

Jednakże obecnie niektórzy właściciele gruntów mogą żądać ogromnych kwot, w zależności od wartości, jaką grunt będzie miał ostatecznie po uzyskaniu pozwolenia na budowę i przekształceniu go w domy.

Według analizy Capital Economics średnia wartość gruntów rolnych w Wielkiej Brytanii wynosi 25 tys. funtów za hektar, podczas gdy wartość gruntów przeznaczonych pod zabudowę i objętych planem zagospodarowania przestrzennego wynosi średnio 1,95 mln funtów – około 80 razy więcej.

Zgodnie z planem Partii Pracy właściciele gruntów otrzymają „sprawiedliwe odszkodowanie”, a nie „zawyżone ceny” w zależności od szansy na uzyskanie pozwolenia na budowę.

Andrew Wishart, starszy ekonomista w Capital Economics, twierdzi: „Gdyby większa część tego wzrostu wartości przypadła państwu, przychody można by przeznaczyć na finansowanie publicznego budownictwa mieszkaniowego lub atrakcyjnych kontraktów z prywatnymi firmami budowlanymi, które nalegają na większą liczbę oddawanych do użytku nowych domów.