Doer-upper: Kupiłem wrak domu i podwoiłem jego wartość – jakie są przepisy podatkowe? (Zdjęcie stockowe)
Jestem emerytowanym budowniczym i kiedy wiozłem wnuczkę na studia do Northampton, zobaczyłem dom wystawiony na licytację.
To była kompletna ruina. Musiałem zapłacić gotówką 105 000 funtów, ponieważ nie można było uzyskać kredytu hipotecznego na nieruchomość w tym stanie.
Dojeżdżałem tam codziennie przez ponad cztery lata, wykonując wszystkie prace, a także tam spałem. A ponieważ wciąż mam pracę do skończenia, mieszkam tam przez większą część tygodnia.
Posiadam jeszcze jedną nieruchomość, którą kupiłam po ślubie.
Jest on na moje nazwisko, ponieważ moja żona była zbyt młoda, gdy kupiliśmy ten dom w 1968 r., aby jej nazwisko mogło znaleźć się w akcie własności.
Mój dom w Oksfordzie jest wart około 500 000 funtów.
Ten, nad którym pracuję, jest wart około 200 000 funtów, a może trochę więcej, i jest wystawiony na mnie i na moją żonę.
Czy nie byłoby lepiej, abyśmy teraz, dla celów podatkowych, zapisali nieruchomość w Oksfordzie na nasze obydwoje nazwiska?
Czy mogę odliczyć wydatki od podatku za nieruchomość, którą wyremontowałem?
PRZEWIŃ W DÓŁ, ABY DOWIEDZIEĆ SIĘ, JAK ZAPYTAĆ HEATHER TWÓJ PYTANIE PODATKOWE
Heather Rogers odpowiada: Zanim odpowiem na obydwa pytania, warto przejrzeć podstawowe zasady podatkowe dotyczące głównych miejsc zamieszkania, ulgi podatkowej z tytułu prywatnej rezydencji, która ma zastosowanie w przypadku jej sprzedaży, a także podatku od zysków kapitałowych w przypadku innych posiadanych nieruchomości.
PRR to ulga w podatku od zysków kapitałowych, który normalnie jest należny przy sprzedaży nieruchomości.
Jeśli Twoja nieruchomość spełnia poniższe kryteria, wówczas zastosowanie będzie miało opodatkowanie PRR, a od zysku osiągniętego przy jej sprzedaży nie będzie należny podatek od zysków kapitałowych.
– Posiadasz jedną nieruchomość i przez cały czas, gdy byłaś jej właścicielem, traktowałeś ją jako swój główny dom.
– Nie wynająłeś części, poza jednym lokatorem na raz. Jeśli masz więcej niż jednego lokatora na raz, ulga z tytułu rezydencji prywatnej może nie być dozwolona w odniesieniu do całego zysku – więc miej to na uwadze, jeśli rozważasz to zrobić.
Jeśli jednak wynająłeś dom, ponieważ mieszkał w miejscu zakwaterowania związanym z pracą, może nadal wszystko będzie w porządku.
– Część twojego domu nie została wykorzystywane wyłącznie do celów biznesowych.
– Powierzchnia gruntu łącznie z budynkami wynosi mniej niż 5000 metrów kwadratowych (około akra)
– Nieruchomość nie została zakupiona w celu osiągnięcia zysku.
Jeśli masz wątpliwości co do któregokolwiek z powyższych punktów, zasięgnij porady u profesjonalnego księgowego w Twojej sytuacji.
Warto również pamiętać, że małżeństwa oraz pary żyjące w związkach partnerskich mogą w danym momencie posiadać tylko jedną nieruchomość, która będzie ich głównym miejscem zamieszkania.
Jeśli kupisz drugą nieruchomość i będziesz w niej mieszkać przez część czasu, to w ciągu dwóch lat od zakupu będziesz mógł wskazać, która z nich będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania.
Jeśli kupisz trzecią nieruchomość, możesz dokonać ponownej nominacji w ciągu dwóch lat od zakupu trzeciej nieruchomości, która będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania.
Więcej informacji można znaleźć na stronie internetowej gov.uk nominowanie nieruchomości jako swojego głównego miejsca zamieszkania I ulga w zakresie rezydencji prywatnej w ogólności.
Jeśli Twoja nieruchomość nie kwalifikuje się w całości do PRR, możesz mieć obowiązek zapłaty podatku CGT.
Twój dom w Oksfordzie
Wracając do domu, który kupiłeś w Oksfordzie, gdy wziąłeś ślub z żoną. Jeśli jest to wasze główne miejsce zamieszkania jako pary i jeśli tak się kwalifikuje, wówczas do zysku będzie miało zastosowanie PRR.
Radziłbym jednak, aby Twoja żona została wymieniona w akcie notarialnym. Ponadto, jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, to Ty i Twoja żona powinniście sporządzić testamenty.
Wpisanie cię do aktu notarialnego ochroni twoją żonę na wypadek, gdybyś umarł pierwszy (w zależności od postanowień zawartych w testamencie), lub gdybyś nie miał testamentu i umarł bez pozostawienia testamentu.
Umieszczenie żony w akcie notarialnym nie wiąże się z żadnymi konsekwencjami podatkowymi w zakresie zysków kapitałowych, ponieważ transakcje dotyczące aktywów między mężem a żoną są zwolnione z podatku.
Sposób podziału własności, czy to jako współwłaściciele (gdy oboje jesteście właścicielami całej nieruchomości), czy jako współwłaściciele (gdy oboje posiadacie określony udział), może również zależeć od testamentów i tego, czy powiernictwo dożywotniego prawa własności jest w ogóle możliwe do zastosowania.
Sugeruję, abyś udał się do prawnika, który pomoże ci w powyższych sprawach. W poprzedniej kolumnie wyjaśniłem, dlaczego uważam, że ludzie powinni skorzystaj z usług prawnika przy sporządzaniu testamentu.
HEATHER ROGERS ODPOWIADA NA TWOJE PYTANIA DOTYCZĄCE PODATKÓW
Twój dom w Northampton
Ten dom nie jest twoim stałym miejscem zamieszkania, a remontowałeś go prawdopodobnie w celach zarobkowych.
O ile nie planujesz sprzedaży swojego domu w Oksfordzie i przeprowadzki do domu w Northampton, ponieważ wasz dom (który, jak rozumiem, jest już zarejestrowany na oboje małżonków) nie będzie się kwalifikował do PRR w żaden sposób i będzie podlegał pełnemu podatkowi CGT od zysku.
Możesz jednak odliczyć poniższe kwoty od osiągniętego zysku.
– Koszty nabycia, na przykład opłata skarbowa i koszty obsługi prawnej.
– Koszty zbycia, na przykład prowizje dla agentów nieruchomości i honoraria adwokackie.
– Koszty związane z ustanowieniem, zachowaniem lub obroną tytułu prawnego do składnika majątku lub praw do niego.
– Wydatki na ulepszenia.
Aby kwalifikować się do ulgi podatkowej w odniesieniu do wydatków na ulepszenia, muszą zostać spełnione następujące warunki.
– Musiały zostać wydane na dany składnik aktywów w celu zwiększenia jego wartości.
– Ulepszenie musi być odzwierciedlone w stanie składnika majątku w momencie sprzedaży.
Jeśli chodzi o drugi punkt, oznacza to, że ulepszenie musi nadal istnieć i działać jako ulepszenie.
Ulepszenie, które uległo zniszczeniu w momencie sprzedaży, nie będzie brane pod uwagę, podobnie jak majątek, który został usunięty – na przykład dobudowana część, która nie przypadła do gustu i została zburzona.
Zarówno Ty, jak i Twoja żona, macie prawo do rocznej ulgi w wysokości 3000 funtów, którą możecie odliczyć od podatku od zysków kapitałowych, chyba że w roku sprzedaży nieruchomości dokonaliście innych czynności.
Więcej informacji można znaleźć na stronie internetowej gov.uk pod adresem kategorie dopuszczalnych wydatków.
Warto zauważyć, że nie uwzględnia się elementu zysku związanego z inflacją.
W 2008 roku zniesiono ulgę indeksacyjną dla osób fizycznych, która pozwalała na uniknięcie inflacji.
W tamtym czasie stawki podatku od zysków kapitałowych pokrywały się ze stawkami podatku dochodowego, ale rekompensatą za utratę indeksacji było w rzeczywistości znaczne obniżenie stawek.
Ciekawie jest usłyszeć, że ten temat pojawia się ponownie w tych wyborach. Liberalni Demokraci wspomnieli o przywróceniu indeksacji w swoim manifeście.
Konserwatyści trzymaliby się status quo. Partia Pracy nie wspomniała ani o jednym, ani o drugim w swoim manifeście.
Zadaj Heather Rogers pytanie dotyczące podatków
Ekspertka ds. podatków Heather Rogers odpowiada na pytania naszych czytelników
Heather Rogers, założycielka i właścicielka Aston Accountancy, jest naszą felietonistką zajmującą się podatkami.
Jest gotowa odpowiedzieć na Twoje pytania na każdy temat podatkowy – kodeksy podatkowe, podatek od spadków, podatek dochodowy, podatek od zysków kapitałowych i wiele innych.
Jeśli chcesz zadać Heather pytanie dotyczące podatków, napisz do niej na adres e-mail: pytania podatkowe@thisismoney.co.uk.
Heather dołoży wszelkich starań, aby odpowiedzieć na Twoją wiadomość w kolejnym miesięcznym felietonie, jednak nie będzie mogła odpowiedzieć wszystkim czytelnikom ani kontaktować się z nimi prywatnie.
Nic w jej odpowiedziach nie stanowi regulowanej porady finansowej. Opublikowane pytania są czasami edytowane ze względu na zwięzłość lub inne powody.
Prosimy o podanie w wiadomości numeru telefonu kontaktowego, pod którym można się kontaktować w ciągu dnia. Dane te pozostaną poufne i nie zostaną wykorzystane w celach marketingowych.
Jeżeli Heather nie będzie w stanie odpowiedzieć na Twoje pytanie, możesz dowiedz się tutaj, jak uzyskać pomoc w kwestiach podatkowych, w tym źródła bezpłatnych porad fachowców, jeśli jesteś osobą starszą i/lub o niskich dochodach.
Możesz również skontaktować się Pomocnik pieniężnywspierana przez rząd organizacja, która udziela bezpłatnej pomocy w sprawach finansowych społeczeństwu. Jej numer to 0800 011 3797.
Heather daje porady jak znaleźć dobrego księgowego tutaj, w tym kiedy szukać pomocy, jak wybrać odpowiedni rodzaj firmy i jakie są typowe koszty.
Niektóre linki w tym artykule mogą być linkami afiliacyjnymi. Jeśli na nie klikniesz, możemy zarobić niewielką prowizję. Pomaga nam to finansować This Is Money i zachować jego bezpłatne użytkowanie. Nie piszemy artykułów w celu promowania produktów. Nie pozwalamy, aby jakiekolwiek relacje komercyjne wpływały na naszą niezależność redakcyjną.
