Proponowane w Ottawie zmiany w hipotekach mogą zapewnić osobom kupującym dom po raz pierwszy w najbliższej przyszłości wzrost przystępności cenowej, ale mogą również zwiększyć wrażliwość kanadyjskiej gospodarki, argumentuje ekonomista TD Bank.
Rishi Sondhi napisał analizę planów rządu liberalnego poszerzyć dostępność 30-letnich amortyzacji dla wszystkich osób kupujących domy po raz pierwszy i we wszystkich nowych budynkach, a także do podniesienia górnego limitu cen ubezpieczonych kredytów hipotecznych do 1,5 miliona dolarów w porównaniu z obecnym 1 milionem dolarów. Obie zmiany mają wejść w życie 15 grudnia.
Dłuższe amortyzacje pomagają potencjalnym nabywcom zakwalifikować się do większych kredytów hipotecznych poprzez zmniejszenie miesięcznych kosztów kredytu.
Sondhi szacuje, że w przypadku typowego nabywcy domu rozszerzone 30-letnie amortyzacje doprowadzą do wzrostu siły nabywczej o około dziewięć procent.
Sondhi przewiduje, że te dwa posunięcia mające na celu poluzowanie warunków kredytów hipotecznych w Kanadzie pomogą pobudzić zakup domów w pierwszej połowie 2025 r. Oczekuje, że do końca 2026 r. zarówno sprzedaż, jak i ceny domów będą o dwa do czterech punktów procentowych wyższe, gdyby tak nie było w sprawie zmian w hipotece w Ottawie.
Ale Sondhi powiedział Global News w czwartkowym wywiadzie, że dzięki rosnącym cenom związanym z samą polisą, początkowy wzrost przystępności cenowej związany z dłuższymi amortyzacjami zostanie „całkowicie zniszczony” w ciągu najbliższych dwóch lat.
„To trochę miecz obosieczny” – powiedział. „Otrzymują krótkoterminowy wzrost aktywności. Ale jednocześnie przystępność cenowa jest gorsza, niż byłaby w przypadku braku tych polityk, co ogranicza skutki”.
Podniesienie limitu ubezpieczonego kredytu hipotecznego do 1,5 miliona dolarów umożliwi większej liczbie Kanadyjczyków dostęp do droższych domów bez konieczności wpłacania z góry 20 procent. Odłożenie kwoty mniejszej niż ta kwota na dom pozwala kupującemu zakwalifikować się do produktu ubezpieczonego, ale jest również uważane za kredyt hipoteczny o wyższej wartości kredytu.
Otrzymuj cotygodniowe wiadomości o pieniądzach
Otrzymuj opinie ekspertów, pytania i odpowiedzi na temat rynków, mieszkalnictwa, inflacji i informacji o finansach osobistych dostarczane do Ciebie w każdą sobotę.
Z raportu Sondhi wynika, że mniej więcej co piąty dom w Kanadzie jest obecnie wyceniany na od 1 do 1,5 miliona dolarów.
Według analizy TD Bank, największy wpływ wyższego limitu ubezpieczenia kredytu hipotecznego będzie prawdopodobnie odczuwalny w Toronto i Vancouver, gdzie można znaleźć większość domów w tym przedziale cenowym.
Minister Finansów Chrystia Freeland broniła propozycji liberałów jako celowe zapewnienie osobom kupującym dom po raz pierwszy „przewagi” na rynku mieszkaniowym.
Jeśli jednak chodzi o politykę mającą na celu stymulowanie własności wśród osób kupujących domy po raz pierwszy, Sondhi napisała, że propozycje te „nie trafiają w sedno”.
Kanadyjczycy, którzy chcą po raz pierwszy wkroczyć na rynek mieszkaniowy, rzadko osiągają poziom dochodów wymagany do otrzymania tak dużych kredytów hipotecznych, wyjaśnił Sondhi. Obliczył, że gospodarstwo domowe chcące kupić nieruchomość o wartości 1,45 miliona dolarów potrzebowałoby ponad 225 000 dolarów rocznego dochodu, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego.
To „trudność dla wielu gospodarstw domowych, nie mówiąc już o kupujących po raz pierwszy” – stwierdziła Sondhi.
Polityka, która doprowadzi do powstania większej liczby kredytów hipotecznych o wyższej wartości kredytu do wartości, może również dodać pewnej „kruchości” kanadyjskiemu systemowi finansowemu, argumentował Sondhi w swoim raporcie.
Cytuje badanie Bank of Canada, które pokazuje, że wyższy stosunek wartości kredytu do wartości sprawia, że właściciele domów są bardziej podatni na niespłacanie kredytów hipotecznych.
Dłuższe okresy amortyzacji wpływają również na zdolność Kanadyjczyków do radzenia sobie z nagłymi wstrząsami finansowymi, mówi Sondhi. Podczas gdy osoby, którym kredyt hipoteczny pozostał do 25 lat, mogą wydłużyć tę amortyzację w celu złagodzenia rosnących stóp procentowych, począwszy od 30 lat ogranicza zdolność gospodarstwa domowego do wydłużenia okresu spłaty i obniżenia miesięcznych kosztów.
Sondhi zauważyła, że Kanada ma już wysoce zadłużone społeczeństwo, a dzięki tej polityce poziom zadłużenia może wzrosnąć.
Środki zachęcające większą liczbę Kanadyjczyków do zaciągania pożyczek o wyższym ryzyku mogą zwiększyć ryzyko dla systemu finansowego, jeśli pogorszenie koniunktury uderzy w gospodarkę i dochody gospodarstw domowych, stwierdził.
„Są to czynniki, które mogą pogłębić recesję” – stwierdził. „Zdecydowanie zwiększa to wrażliwość systemu finansowego, ale także szerzej rozumianej gospodarki”.
© 2024 Global News, oddział Corus Entertainment Inc.
